地产股要怎样买?

2019-04-27 05:25栏目:地产
TAG: 地产

  前一篇《地产行业的投资逻辑梳理》大概说了对地产行业的一些印象。其中最重要的观点就是:第一、因为地方政府垄断了土地资源,并且其财政收入高度依赖土地出入金收入,因而其有控制土地出让节奏的能力和动机,因此国内房地产市场的波动也有特殊的规律。

  第二、虽然地产行业现在可能已经达到了顶峰的位置,但是考虑到地产行业的集中度不断提升,当大家都唱衰地产行业的时候,龙头地产公司可能会具备比较好的投资价值,而当地产股纷纷创新高的时候可能是卖出机会。

  地产股总是随着政策周期的变化而起伏,如果能做到先选出某些公司,在大众陷入悲观的时候买入,可能会取得很好的收益。那么地产公司要怎么选?

  一二线现在已经越来越成为地产行业的共识,这也符合工业社会人口分布的规律,因为这与城市本身的功能契合-聚集人口,分工合作,提升效率。城市越大,分工越细,人均收入越高。

  实际上如果你随意问一个年轻人为什么要留在大城市,得到的答案无非是因为大城市工作机会多,收入更高,而三四线及以下城市最好的工作可能就是体制内。因此三四线的人口流出尤其是人才流出是一个不可逆转的趋势。而三四线及三四线以下城市,在经历棚改货币化的之后,有效需求将会消失殆尽,终将由市场规律来决定人口分布。

  之前看《国富论》的时候一直在想斯密为什么要把分工放到开篇来讲,这大概是因为大规模分工合作是工业社会与农业社会最显著的区别,而斯密刚好赶上了工业革命(国富论出版于1776年,而工业革命与1760年兴起,瓦特1769年改良了蒸汽机)。为了帮助大家理解分工,这里重温一下斯密的关于扣针制造的经典例子:

  「一个人抽铁线,一个人拉直,一个人切截,一个人削尖线的一端,一个人磨另一端,以便装上圆头。要做圆头,就需要有二三种不同的操作。装圆头,涂白色,乃至包装,都是专门的职业。这样,扣针的制造分为十八种操作。有些工厂,这十八种操作,分由十八个专门工人担任。固然,有时一人也兼任二三门。我见过一个这种小工厂,只雇用十个工人,因此在这一个工厂中,有几个工人担任二三种操作。像这样一个小工厂的工人,虽很穷困,他们的必要机械设备,虽很简陋,但他们如果勤勉努力,一日也能成针十二磅。从每磅中等针有四千枚计,这十个工人每日就可成针四万八千枚,即一人一日可成针四千八百枚。如果他们各自独立工作,不专习一种特殊业务,那么,他们不论是谁,绝对不能一日制造二十枚针,说不定一天连一枚针也制造不出来。他们不但不能制出今日由适当分工合作而制成的数量的二百四十分之一,就连这数量的四千八百分之一,恐怕也制造不出来。」

  而市场的大小决定制约着分工,因此最有经济效率的人口分布应该是围绕着特大型城市展开,比如我国的珠三角,长三角,环渤海。上面这段都是题外话,想要表达的就是三四线以下城市的地产是没有未来的。如果要投资地产股,我比较倾向深耕一二线的地产公司。

  另外,地产行业的另外一个特性就是项目公司众多,管理边界受限,要想发展壮大,必须有一些很好的绑定利益的方法,比如采取跟投机制或者股权激励机制或者高薪养廉(碧桂园和万科因为快周转主要采用跟投机制。融创采用期权激励,恒大采用期权激励和高薪养廉)。而民营的地产公司在薪酬激励方面更加灵活,这也是地产的TOP4由招保万金到恒万碧融的一个重要原因。

  前一部分已经说了这里比较的是几家深耕一二线年的的销售榜单,TOP10里符合要求的有龙湖集团,新城控股,融创中国,万科。有人说恒大也回二线了,但是根据销售均价还是将其排除。

  首选来看近三年这四家公司的销售额,这个对投资没有太大的指导意义,因为地产项目都是非常分散的,不存在太大的规模效应,当然深耕某些城市可能会有一定的成本节省。另外,如果从品牌效应来讲,销售额大的还是占优的。

  我们再来看下这几家地产公司的销售均价,首先整体上看,龙湖与融创以及万科的销售均价领先,新城下沉的趋势比较明显。实际上从新城2018年的销售收入构成来看,一二线%,长三角三四线%,其他三四线%。

  而万科虽然没有披露一二线的销售构成,但是从拿地结构来看,万科还是相当稳健的。 2018 年万科拿地面积 4681万平方米;权益拿地面积 2490万平方米,按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

  龙湖同样也是围绕一二线城市以及都市圈来拓展土储。所以单从更加聚焦一二线这个角来选的话,可能最多排除新城,虽然新城主要是在三四线拓展商业地产。

  销售均价之外我们还可以用拿地均价来做进一步的验证,从拿地均价来看,万科和龙湖的成本更高,但是同比都有一定的下降,这可能与18年土地市场的溢价率降低以及拿地下沉有关。

  但是与融创和新城比,可以理解为其更加聚焦一二线城市。但是考虑到融创通过并购拿地的方式占比较大,而并购方式拿地的成本看上去较低,所以这里并不能说明融创没有聚焦一二线。

  在一二线,拿地成本占地产公司成本的绝对大头(大约占销售均价比例的30%)。因此拿地成本低是非常重要的优势,而在招拍挂制度下,大家拿地的机会是公平的,那么拿地成本的差异更多来自拿地方式、拿地节奏以及拿地位置的差异。

  这四家企业中万科、龙湖比较稳健。新城、融创比较激进,尤其融创,在土地市场低迷的时候敢于下重注,并且每一次都踏准了市场节奏从而完成了逆袭。不过从毛利率的角度来看,融创似乎并不占便宜。

  但是考虑到融创的高杠杆,在房地产市场比较火热的时候,其权益收益率反而是高过万科和龙湖的。但是融创本身也是对金融政策最敏感的。其融资成本也是几家中最高的,这与其高企的负债率有关。另外,新城的资产收益率最近两年反而是最高的,可能与其商业地产的低拿地成本与高操盘能力相关。

  最后看下几家房企的土地储备情况,结合每年的销售面积来看,万科的土储是2018年销售面积的2.3倍。而新城的土储是其2018年销售面积的6倍。龙湖的土储是18年销售面积的3.68倍。融创的土储如果加上旧改是18年销售面积的8倍。所以如果货币政策走向宽松,那么钱会便宜、而地会变贵,融创弹性会最大。但是如果货币政策收紧,融创也会难受。

  那么具体要如何选投资标的呢?这与金融政策相关,如果货币政策继续宽松,那么融创同时受益于负债成本下降和销售均价上升,弹性最大。如果货币政策紧缩,那么在地产公司喊着要活下去的时候买新城和融创均可。如果货币政策适中,选新城可能会优于融创。另外,龙湖和万科都很稳健,但是龙湖显然胜不过万科,所以可以直接排除。万科是长跑型选手。

  那么现阶段货币政策是怎样的呢?央行说以前没有松,现在也没有紧,但是利率市场似乎不支持这种说法,但是我相信央行说的,现阶段货币政策是适中的。而最近十年期国债收益率的上升,主要是对前段时间的矫枉过正的反应。当然年初以来,几家地产公司也有了较大幅度的反弹,现阶段对我来说,观望可能是最合适的策略。(文/五迷)

今日相关新闻

  • 孙宏斌演讲全文:中国房地产的下半场
  • 2019房地产金融科技会议召开
  • 房地产股出现下挫 万科、新城等股票跌幅超过
  • 地产的逻辑会如何演绎?
  • 58安居客房产研究院发布长沙Q1理想购房指数 长沙