年度盘点丨2018年地产十大赢家

2019-06-08 17:54栏目:地产
TAG: 地产

  2018年房地产进入下半场,前有各大房企中期业绩会表示要减弱投资力度,后有万科三季度例会高喊“活下去”口号,叠加中美博弈的外部不确定性,房企过冬论成为行业共识。

  在这样的背景下,仍然有一批企业保持一定增速甚至高增速的规模增长,经过我们研究发现这批企业可以分为几类特征:

  基因传承类的房企往往传承了集团公司稳扎稳打特点基因,主要体现在不拿地王、不进三四线。此外,这类房企还有合作开放度高、聚焦产品品质而不求高周转等特点。代表企业——新希望地产和美的置业。

  ●稳健务实:新希望集团是做实业、产业出身,稳健务实是深入骨髓的基因,新希望地产正是传承了这种内功至上的能力基因,以提升企业经营现金流、杠杆预期和政策把握等为首要任务,拥有很强的穿越周期能力和抗风险能力。

  ●科学周转:新希望集团是一家以农业食品为核心主业的产业集团,并且核心主业非常突出,而地产板块只是集团的补充板块,所以定位“小而美”。定位决定了地产板块坚持“科学周转、品质至上”的原则,谋求规模的合理、健康、适度发展。

  ●农业基因:新希望集团是扎根于民生实业、农业田间的龙头企业,农业也是其强大基因之一。正是因为新希望的农业基因,所以当国家战略深入农村时,新希望拥有无与伦比的反应力、大量的渠道优势和领先的产业优势。

  ●战略机遇:“乡村振兴、关注三农”是国家伟大的宏观战略,2018年9月26日,中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。今年新希望提出“十万绿领计划”,并在新津开设“乡村振兴研究院”,还和农科院合作,给农村赋能。新希望地产从文旅、运动、医疗、康养多领域去探索,抓住农村发展战略机遇。

  ●制造业基因:尽管美的置业并非科班出身,但其传承自集团公司强大的制造业基因、精细化的管理能力、强大的资源整合能力非普通房企可比。

  ●智能家居先驱者:美的置业是采用智能家居解决方案的先驱者,在大多数物业开发商仍处于探索阶段时,美的置业已经通过美的集团的丰富经验和自身优秀的物业管理团队,在其综合智能平台上提供一站式服务。

  在调控趋紧、需求收缩、市场下行的今天,拥有突出优势、高辨识度的房企仍然是受到市场青睐的对象,美的置业的高辨识度是通过集团公司在行业的影响力、声誉、品牌,与其他各行业巨头合作实现的。

  ●仓储配送:云朵小店是美的置业与阿里新零售共同合作构建的,借助阿里的生态解决前端供应链的需求,旨在帮助业主实现从仓储到家中的配送,让商品迅速到达消费者手中,目前已经尝试在佛山为君兰江山项目的社区和业主提供便利,计划到明年在全国推进。

  ●智慧产业共生圈:此外,美的置业还与苏宁海康威视002415股吧)等行业头部企业达成战略合作,建立智慧产业共生圈。

  投资优先型企业的特点是前期布局的深耕区域,在这轮行业下行周期引来收获。代表企业——新城控股、世茂房地产。

  ●目标完成:2018年新城已经迈入2000亿俱乐部,若新城保持2018年的规模增速,甚至允许有一定的下滑,2020年完成3000亿的销售目标应是大概率事件。

  ●长期经营:纵观新城的发展史,1996年成立于江苏常州、2009年总部迁入上海,直到2018年中期,新城3751万平米总土储中的52%仍然位于长三角区域, 2018年新城2211亿的合约销售额中,逾60%仍来自长三角区域。

  ●高溢价率:提前布局长三角,以较低的拿地成本充分享受长三角市场高速发展带来的溢利。

  ●高影响力:依据亿翰销售区域榜单,截止2018年新城在安徽、江苏和浙江的排名分别为5、3、8名,较2017年分别上升10、2和1个名次。

  ●高市占率:2017年新城在常州、苏州、南京和杭州的市占率分别为11.2%、10.3%、4.3%和2.4%,较2016年分别提升3.7、6.8、1.6和1.3个百分点,2018年随着新城继续深耕策略,市占率将进一步提升。

  ●区域龙头:世茂在福建区域是当之无愧的龙头企业,长期占据亿翰区域销售榜福建区域榜首。

  ●销售奇迹:2018年世茂在福建完成506亿的合约销售额,占总销售额的29%,且与第二名的建发地产拉开高达127亿的差距。

  ●前期布局:2017年世茂新增土储1060万平米,其中31%位于福建区域。

  ●以产定销:以市场需求为导向,协同运营减少开工量100多亿,大大降低了资金占用。

  ●均衡去化:2018年,福建世茂各条线市场新增供货销售均衡去化,其中二线城市、三线城市、县级市场、镇级市场的新货去化率分别达79%、91%、77%、64%,远远领先于市场平均水平。

  ●强去库存:7-8月福建世茂营销推出全省15盘联动大促活动、国庆节推出福建首个“房产超市”;双十一再推2.0版福建世茂“淘房集市”等等,引燃购房者的置业热情。

  资本借力型房企在这轮行业“融资难、融资贵、上市不易”的背景下,成功打开资本市场融资窗口,并且在资本市场认可度较高,融资优势凸显。代表企业——正荣地产。

  2018年正荣实现合约销售额1080亿元,同比增幅67%,成功迈入千亿。

  ●多元融资渠道打开:正荣之所以能在地产寒冬气候下,还能逆势奔跑的原因很大部分在于其借力资本市场,打开了多元化融资渠道。在当前房地产行业“融资难、融资贵、上市不易”的背景下,通畅多元的融资渠道将是企业冲击规模、实现业绩腾飞的一大重要优势。

  ●彰显资本市场信心:2018年1月16日,正荣地产登陆港交所,并以3.99元的发行价首发11.23亿股,募集资金净额高达38.44亿元,远超同期上市的地产公司大发地产(7.4亿元)、弘阳地产(17.12亿元)、恒达集团控股(3.13亿元)等,彰显了资本市场对正荣地产强大的信心。

  产品IP型房企是通过打造自身的超级IP产品,收获粉丝效应、品牌效应和高溢价能力,从而实现超额盈利。代表企业——中国金茂、融创中国。

  ●标签IP:“金茂府”三个字早已成为金茂独特的标签化IP,长期占据亿翰品牌指数榜TOP5,吸引大批金粉,基本忽略行业寒冬气候。

  ●去化优良:金茂府开盘售罄、销售火爆、遭到消费者疯抢的新闻屡见不鲜,比如4月开盘的上海大宁金茂府,382套房源中午即告售罄,销售额约58亿。5月开盘的北京亦庄金茂府亦是如此,开盘50套瞬间售罄,销售额逾4亿。截止2018年10月,金茂府的业主总数量已接近2.37万户,将近7万人。

  2.金茂独特的产品力优势,不仅带来源源不断的全国化业务,更带来高溢价能力

  ●全国化业务:金茂拥有强大的品牌优势,使其通过品牌输出就能获得源源不断的全国化业务,比如首开杭州金茂府是由首开和金茂联手打造,比如嘉禾路劲金茂府、正荣金茂秀湖金茂府等等。

  ●高溢价能力:品牌优势还能带来高溢价能力,以11月28日开盘的上海新城虹口金茂府为例,平均售价约10万元/平米,而2018年上海虹口区的平均房价在7-8万元/平米。

  ●超级进化:2018年10月8日,金茂府完成超级进化——金茂府2.0版本发布。金茂府2.0主打在“绿色健康”和“智慧科技”上进行升级,使新产品的居住感受更舒适、更健康,首个金茂府2.0项目将运用在深圳龙华金茂府项目上。金茂府2.0版本将继1.0版本之后继续引领中国城市的科技人居。

  2018年融创的销售业绩紧跟碧万恒之后,实现合约销售金额4608.3亿元,同比增长26%。2018年的融创赢在品牌打造,打造出一个横跨地产界、园林界、文化界的跨界现象级IP——桃花源。

  ●文化传承:桃花源是中式人居文化的传承,它不是欧式、泰式、法式,它是中国人自己的建筑

  ●社区打造:不到30步就有一个中心组团景观或公共互动区域,去牵引、聚合邻里关系。

  ●以园养人:组团景观近乎500-800米的大面积,体现了融创式舍得同时,更体现对客户的居住质量的重视。

  ●集中国5000年大美于一园:桃花源就是“融于自然,成于生活,孕于生命”的融创中式产品,也是中国古代优秀建筑的良好传承与创新,同时将原始的生态文明与现代的低碳技术相结合,创造出的一个人与建筑、自然和谐共处的“小世界”, 2017年7月份,上海桃花源被联合国教科文组织评为世界文化遗产传承典范。

  精雕细琢:四年的打磨已经形成完整的成熟体系,结合不同城市不同的土地特色,异地复制不仅易实现,还具备特色,2017年五个桃花源系产品开盘,包括南京桃花源、上海桃花源等。

  超高溢价:桃花源是顶级豪宅现象级IP,超级IP就意味着超级品牌、粉丝效应、溢价水平等等利好。

  这轮地产下行周期,回归区域聚焦的房企普遍收获颇丰,主要原因有:第一,可以统筹管理区域地块,开发节奏灵活;第二,宏观调控基本定调,区域聚焦风险降低;第三,管理半径小,方便管理;第四,对区域深度熟知;第五,在区域影响力高,可以做品牌输出。代表企业——卓越集团、新力地产。

  ●全国版图:新力发源于南昌,在短短8年的时间里,已经完成以南昌、武汉等为代表的中部区域、以广州、中山、惠州等为代表的珠三角区域、以苏州、无锡为代表的长三角区域以及以成都等为代表的西部区域布局。

  ●理性扩张:新力的扩张是理性的扩张,惠州、苏州、无锡等环一线城市是新力的主要发力区域,并且进入必做深耕。

  ●区域获利:2018年新力在自身大本营也是深耕区域的江西省销售额高达539亿元,占总销售额的59%。

  ●深耕至上:通过品质服务产生议价能力和未来拿地的可能性。其“悦”服务体系旨在针对客户“购房、交房、居住”全过程的所忧、所想、所需,提供全方位的服务解决方案,受到客户的一致好评。

  ●理性扩张:作为深圳的标杆房企,深圳街头随处可见卓越世纪中心、卓越时代广场、卓悦汇等等卓越系产品。自1996年成立至今,卓越稳步扩张至36个城市,合计开发面积超过2000万平米,相对规模房企来说这种扩张速度略显缓慢,但这恰恰深度契合了卓越的深耕战略。●完整体系:正是22年的深耕,才让如今的卓越在核心开发领域建立起完整的产品线体系,在商务办公领域,形成了超甲-世纪中心系列、甲A-时代广场系列、甲B-卓越城系列、乙级-卓越大厦系列这四大成熟产品线。而在住宅领域,也已形成“卓系、悦系、蔚蓝系”三大产品线%。

  ●战略重仓:此外,从卓越2018年的拿地信息来看,卓越开始重仓长三角和中西部区域,拿地总面积896.93万平米,其中粤港澳区域占比25%,京津冀区域3%,环渤海区域占比2%,长三角区域占比44%,中西部区域占比26%。

  2018年东原实现合约销售金额608.1亿元,同比增长104%。 2018年东原在销售业绩上获得的巨大成功,亦可说东原在服务创新上获得的巨大突破,比如童梦童享3.0、原聚场等等很好的实现了创新客户体验引起客户强烈的认可和呼应,并转化为超额盈利的一部分。

  ●创新服务:2018年东原主推的两大社区IP——童梦童享3.0和原聚场均获得巨大成功,“童梦童享”目前已经升级至3.0,全面覆盖儿童从家、幼儿园、社区到商业空间的24小时,实现儿童居住生活的一体化;原聚场是东原2018年主推的另一个社区IP,第一个原聚场落地重庆东原D7区之后,短短100余天时间,就已举办300余场活动,还吸引了超过20000余名业主积极参与互动,业主还自发组建了57个兴趣小组,引发巨大客户反响,2018年东原的目标是建设6-8个原聚场。

  ●反哺主业:东原坚持的社区价值创新路径,不仅解决了消费升级、漂亮房子、精装修不能解决的客户痛点,还构建了东原独特的差异化竞争优势。差异化的竞争优势不仅夯实了东原坚固的护城河,更对主业形成较强的反哺能力,比如去化率、溢价水平等等。

今日相关新闻

  • 解局 净利的喧嚣 新城控股第一季
  • 去房地产化!这个地方打响第一枪影响有多大?
  • 索非亚房地产价格冻结
  • 河北廊坊严查哄抬房价行为一批违规房产中介被
  • 地产回暖有望带动家电需求边际回升 两主线精选