房地产何去何从

2019-05-17 15:33栏目:地产
TAG: 地产

  房地产起起落落,疯狂暴涨,又遭遇政策掐颈。房地产关系千家万户,各行各业,究竟后市何去何从。且听华丰商贸董事长钱群山的分析。

  钱群山告诉记者,商业地产已从黄金时代逐步迈入白银时代,随着投资项目的不断增加,房地长建设项目的成本也逐年攀升,管理运营和资本方面的竞争也日益加剧,甚至有不少地产商甚至面临洗牌出局,也有不少地产商借鉴时下流行的互联网概念为企业减负,将开发建设、资产管理、运营管理导入合伙人体制,“轻资产”管理模式应运而生。

  钱群山认为,表现尤为突出的是万达地产,企业拥有的资产与负债几乎可以持平,所以想要在现有经济条件下生存,必将要改变一种方式。

  他说,不堪债务重负的万达地产今年在半年会上公开向社会各界抛出轻资产项目投资合作意向,其董事长王健林提出万达以后要以自己拿地建设和输出商业管理模式“两条腿”走路,万达针对一些拿地难的项目表示“我们用另一种合作模式,别人出土地、出投资,收入我们和他三七分成,这种合作方式很好,合作项目是发展轻资产非常重要的另一条渠道,发展中心今后要着力推广这种模式。”

  据各媒体报道,红星商业、华润、中粮、龙湖、恒大、万科以及众多大中型地产商都已放弃过去激进的扩张策略,不再自持开发所有项目,计划推出的多个项目都将以资产管理服务的轻资产模式运营。

  钱群山分析的认为,“轻资产”管理模式主要类别,目前商业地产探索的轻资产模式主要有三类:第一、以基金为主导的商业地产开发与运营结合;第二、通过引入基金成立合资公司,分别以49%和51%的持股比例合作;第三、直接与委托项目接洽,通过输出运营团队和品牌合作。

  钱群山还说道,其中第一类与基金合作的模式是业内比较认可的真正意义的商业地产资产管理模式,双方将产权与管理权分开,一般基金方不参与管理,这也避免了在运营中双方意见起分歧的可能。比较成功的案例有大悦城地产与新加坡JMC基金公司合作的烟台大悦城项目。

  他说道,轻资产管理模式下的收益来自租金收入抽成。双方会先设定一个收入目标,达到目标后按5%-10%抽成,超额部分将另外抽成。除去仅有一些人员成本开支,最终获得的收益为纯利润,这比重资产型运营模式更为简单。

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